+385 1 2013 007

Najam stana s pravom otkupa

Dolaskom recesije tržište nekretnina u Hrvatskoj i svijetu osjetilo je velike gubitke. Obujam prodaje drastično je pao, ali je paralelno s padom cijena pala i potražnja, odnosno prodaja.

Kupnja ili najam stana česta je dilema, no ovisno o financijskim mogućnostima pojedinca, obje mogućnosti dobar su izbor. Dolaskom recesije obujam prodaje nekretnina osjetno je smanjen, dok je potražnja za najmom padala nešto slabijim intenzitetom. Kako tržište koje je pretrpjelo značajnu štetu ne bi posve zamrlo, bilo je potrebno ponuditi dodatne usluge i proizvode koji bi ponudili izlaz iz nastale situacije kako bi se tržište pokrenulo. Dolaskom recesije, na našem se tržištu nekretnina pojavila nova opcija - najam s pravom otkupa, a koja u konačnici djeluje kao kombinacija najma i kupnje. Bit modela najma s pravom kupnje je da se iznos svih uplaćenih najamnina nakon isteka ugovora o najmu odbija od cijene nekretnine koja se kupuje.

Mnogo je onih kojima je kupnja vlastite nekretnine prioritet, ali im zbog trenutne financijske situacije, to nije opcija. No, u tom se slučaju najam stana s pravom otkupa javlja kao dobro rješenje. Taj model funkcionira na način da kupac izabere stan, useli se i plaća najamninu koja se u ukupnom iznosu odbija od ukupne kupoprodajne cijene stana, pa „podstanar“ nema dojam da baca novce u nepovrat. Mjesečni iznos najma u ovom slučaju najčešće je viši od tržišnih cijena te u prosjeku iznosi oko desetak eura po metru kvadratnom.

Ovisno o trajanju ugovora, tijekom prvih nekoliko godina kupac je podstanar, sve do trenutka kada otkupljuje stan u kojem već živi. Trajanje ugovora o najmu najčešće iznosi od nekoliko mjeseci do nekoliko godina. U slučaju da nakon isteka ugovora o najmu kupac kupi taj stan, novac uplaćen za najam odbija se od ukupne cijene stana. Ukoliko ne želi ili to nije u mogućnosti, kupac nije primoran kupiti stan po isteku najma. No, u tom su slučaju na gubitku i kupac i investitor: kupac gubi novac uplaćivan za najamninu koja je po ovom modelu viša od tržišne vrijednosti, a investitor više ne može prodati stan kao novi, te u tom slučaju gubi na cijeni.

Vani, u drugim zemljama, ovaj je model vrlo često praksa. Uzmimo za primjer Austriju, gdje je prema riječima naših klijenata, ovaj oblik kupnje odnosno najma učestala opcija. Funkcionira na način da klijent u startu plati polog u visini od oko 20 posto ukupne vrijednosti nekretnine, a nakon toga redovno uplaćuje mjesečnu rentu. Ovisno o Ugovoru, nakon dvije do pet godina najma otkupljuje stan, s tim da mu polog i iznos uplaćene mjesečne najamnine ulazi u uplaćenu cijenu stana.

Iako je ovaj oblik kombinacije kupnje i najma vani već „uzeo maha“ i postao praksa, kod nas je još u povojima, te unatoč mnogim tvrtkama koje su pružale ovu uslugu u cilju unapređenja prodaje, još uvijek nije u potpunosti zaživio. Razlog tome su zakonske odredbe koje još uvijek nisu usklađene da idu na ruku investitorima i kupcima, već se vrte oko iznosa PDV-a.

Naime, u neprodanim stanovima leži „zarobljena“ velika količina PDV-a koju bi prodavatelj čak i u slučaju najma morao u startu platiti za puni iznos nekretnine. Nažalost, vlasnici često u tim trenutcima ne raspolažu tolikom svotama novca, a i ne postoji potpuna garancija da će ta nekretnina na koncu doista i biti prodana potencijalnom kupcu koji ju za početak iznajmljuje. Zakon o prometu nekretninama ne radi razliku između prodaje i najma nekretnine već se oba slučaja smatraju prometom nad nekretninom na koji se plaća PDV.

Iako ovakav model prodaje kod nas još uvijek nije u potpunosti zaživio, a prema dosadašnjim iskustvima naše agencije velik je broj potencijalnih kupaca koji su zainteresirani, ali malen broj tvrtki koje ga nude. Tvrtke koje su se odlučile na ovakav oblik unapređenja prodaje najčešće imaju pozitivna iskustva, a prema nekim izvorima model najma s pravom otkupa svojedobno je pokazao izvrsne rezultate.

Ovaj model kojeg tvrtke danas još rijetko nude, u početku je davao dobre nade te se na tržištu nalazila nekolicina investitora koji su ga nudili u nadi da će na taj način pokrenuti tržište, te se prvenstveno riješiti svojih neprodanih stanova. Podstanarima je davao mogućnost da si priušte vlastitu nekretninu, a da pritom novac za najam ne bacaju „u vjetar“. Iako je još uvijek vrlo tražen, ovaj se model u posljednje vrijeme rjeđe nudi, a češće je viđen u oglasima privatnih oglašivača koji na taj način pokušavaju prodati svoje nekretnine koje već dugo stoje na tržištu. 

Budućnost najma s pravom otkupa

Dolaskom recesije bilo je potrebno načiniti određene ustupke repozicioniranja na nekretninskom tržištu kako bi se ono pokrenulo. No, s obzirom da u Hrvatskoj kriza još uvijek traje, a na tržištu stoji vrlo velik broj neprodanih stanova izgrađenih još prije dolaska krize, nameće se pitanje što će se u budućnosti dogoditi s njima?

Prof.dr.sc. Josip Tica, profesor na Ekonomskom fakultetu u Zagrebu, kroz razgovor sa direktoricom naše agencije Ivanom Vukojom, dao je svoje prognoze tržišta nekretnina za narednih nekoliko godina. 

"Kada proučimo vrstu nekretnina koje su ostale neprodane, zaključujemo da je vrlo uski segment zagušio tržište. Većinom su se gradili dvosobni stanovi, a postoji čitava generacija ljudi koji su kupili dvosobne stanove, otplaćuju ih već 10-15 godina, stabilni su klijenti i kojima sada treba još jedna soba. Njima ćete vrlo lako prodati trosoban stan i oni će vrlo lako servisirati novi kredit, ali problem leži u tome što će oni napraviti sa svojim starim stanom. Postoje ljudi koji bi zasigurno kupili veći stan kada bi imali garanciju da će njihov manji stan biti prodan po približno istim uvjetima. Na kvalitetu stanova svakako utječu i faktori kao što su blizina vrtića i škole, blizina raznih sadržaja, osiguran parking, prometna povezanost. Do sada smo imali situaciju da je cijena kvadrata manjih stanova bila viša od kvadrata većih stanova. Može se dogoditi da će u budućnosti biti obrnuta situacija, tj. da će cijena trosobnih i četverosobnih stanova biti viša jer ih ima relativno manje. Također, iz razgovora sa suprugama diplomanata, zaključujemo da u Zagrebu nema ponude za najam kuća koje bi zadovoljavale njihove kriterije. Problem će biti kada takva jedna produkcija niše prouzroči još veće zagušenje ovih dvosobnih stanova u bilanci banaka. Da se rasprodaju svi ti stanovi koji su ostali neprodani, trebat će još mnogo vremena. Međutim, problem će biti što kupci neće htjeti kupovati stanove u zgradama koje su tako dugo prazne jer se ne održavaju. Mi danas imamo mnogo velikih zgrada koje su prazne. Posljedica je to divljeg kapitalizma gdje nitko nije istraživao tržište i analizirao što se traži. Najvredniji je onaj stan koji vam svojom lokacijom štedi vrijeme.“